- 行業(yè)動(dòng)態(tài)
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在能源日益匱乏的背景下，綠色建筑的建設已上升至國家戰略層面，新型能源的控制管理及建筑機電的節能運行都將建筑智能化平臺推到了不可或缺的地位。但目前國內智能建筑行業(yè)存在著(zhù)缺乏整體規劃、盲目追求大而全、炒作概念、達不到預期效果等諸多問(wèn)題。其中，最突出的一個(gè)問(wèn)題是相關(guān)配套服務(wù)的缺失。
智能樓宇的建與管
智能建筑按照產(chǎn)業(yè)結構可以分為產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)品制作、工程運用、運行維護三個(gè)環(huán)節?！敖ü苊摴潯笔窃斐芍悄芙ㄖ嚓P(guān)配套服務(wù)缺失的重要原因。
首先，建設單位負責產(chǎn)品制作的過(guò)程，但建設單位在前期工作中，很難綜合考慮管理單位和使用單位的想法，只能根據資金來(lái)建設項目，建完就完，好不好用、怎么管理、如何管好，都與之無(wú)關(guān)。其實(shí)，不管是智能建筑還是傳統建筑，建筑本身的基本功能是不變的。但是不同的建筑擁有不同的個(gè)性需求，因此，后期對管理模式的要求也不同。而開(kāi)發(fā)商和建設方在前期施工建設的過(guò)程中，沒(méi)有考慮到后期管理方有無(wú)能力進(jìn)行管理，實(shí)現建設目標，只是千篇一律地建好，移交管理方，以致前期建設“轟轟烈烈”，后期管理“偃旗息鼓”。
其次，在工程運用和驗收方面，智能建筑建設工程存在著(zhù)用驗收土地的方式來(lái)驗收工程的現象，功能性的驗收主要是依靠主觀(guān)的評測，沒(méi)有一個(gè)量化的指標，沒(méi)有靠專(zhuān)業(yè)的檢測儀器進(jìn)行指標檢測就判定合格，這種質(zhì)量驗收是有隱患的。對于工程質(zhì)量的鑒證和驗收，正如醫生看病一樣，既要有經(jīng)驗，更要有科學(xué)儀器來(lái)輔助診斷，用指標來(lái)說(shuō)話(huà)。由于智能樓宇控制系統比較復雜，要跟若干個(gè)所控對象和設備對象、協(xié)議接口、安裝環(huán)境等方面進(jìn)行協(xié)調。單一的智能化系統接通了還不行，設備之間“對話(huà)”也要通暢，比如空調、給排水、電、照明等都要協(xié)調，否則整個(gè)系統運行不起來(lái)。所以，從質(zhì)量控制上來(lái)講，智能建筑的工程鑒證，更是需要把第三方的檢測機制引進(jìn)來(lái)，這樣才能使質(zhì)量更有保障，智能系統之間更好地協(xié)同工作。
第三，智能建筑尤其是智能樓宇，從開(kāi)始規劃到建設到驗收一直到最后運維都無(wú)法可依，沒(méi)有一個(gè)清晰的法律法規體系，來(lái)保障其配套服務(wù)，基本上是按照傳統的物業(yè)管理方式來(lái)管理。而傳統物業(yè)管理成長(cháng)期很短，新的現代化技術(shù)、信息化技術(shù)對物業(yè)管理來(lái)說(shuō)是很大的挑戰。
打個(gè)比方，就像家電、移動(dòng)設備技術(shù)更新給人帶來(lái)了很多方便。但是最終總要有人來(lái)做具體的后臺管理工作，必須得有人管好，使得電話(huà)、網(wǎng)絡(luò )都通暢。對于智能建筑來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司就承擔起了后臺的工作。智能樓宇提供一個(gè)智能化的基礎平臺，期許幫助物業(yè)管理企業(yè)省時(shí)省力地解決問(wèn)題，以達到更為“傻瓜化”的管理，可現狀恰恰是物業(yè)管理公司人力跟不上。面對業(yè)主日新月異的需求，物業(yè)管理公司缺乏吸引力，難以請來(lái)高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才。尤其是在智能樓宇方面，不能對智能系統設備進(jìn)行制度化、標準化、職業(yè)化的運維管理，一旦設備故障，就容易出現停維運轉的問(wèn)題。
管理人員的全與專(zhuān)
高水平人才缺口問(wèn)題，一直是困擾物業(yè)管理企業(yè)的難題。智能建筑的快速發(fā)展，更是在人才資源方面對物業(yè)管理企業(yè)提出了更多的挑戰。對于智能建筑的運維管理，可能今后的發(fā)展變化趨勢將會(huì )從以“人管”為主轉變成以“機管”為主。在這個(gè)轉變的過(guò)程里，有些專(zhuān)職院校為了適應市場(chǎng)的需求，開(kāi)辦了智能樓宇管理師專(zhuān)業(yè)，可智能樓宇師并不能滿(mǎn)足需求。通俗地來(lái)說(shuō)，智能樓宇師是一種技能工人的概念，不是工程師的概念。學(xué)校是從專(zhuān)科的角度來(lái)培養這種技能人才的動(dòng)手能力。這些技能工人，知識結構從面上來(lái)說(shuō)比較全，可是對知識的深度挖掘還不夠。一幢智能樓宇大大小小幾十個(gè)系統，涉及的知識、交叉融合的東西涵蓋很多學(xué)科和專(zhuān)業(yè)。而智能樓宇管理師，可能只是在某一方面對智能樓宇進(jìn)行管理。單一專(zhuān)業(yè)的職業(yè)上崗實(shí)用人才是不大可能把智能建筑的整個(gè)系統掌握通透的。所以對于樓宇控制來(lái)說(shuō)，項目現場(chǎng)可以由樓宇師來(lái)調配、使用具體設備，但真正深度的工作還是應該委托給專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司來(lái)進(jìn)行，包括設備的維保，能耗計量，工程能耗管理等方面。智能建筑的管理走向技術(shù)服務(wù)外包，性?xún)r(jià)比合適，又能保障系統正常運行?？傊?，智能建筑尤其是樓宇控制，希望可以有不同的人才從不同的層面來(lái)維護，保障智能系統正常運行，發(fā)揮作用。
智能建筑運營(yíng)管理除了高水平人才缺乏外，還有一個(gè)問(wèn)題就是物業(yè)管理企業(yè)管理模式需要更新?，F在，物業(yè)管理公司還存在著(zhù)由房地產(chǎn)公司派生出來(lái)的現象。這就很可能導致物業(yè)管理公司沒(méi)有一個(gè)健全的體制機制，沒(méi)有競爭意識，沿用傳統管理模式，滿(mǎn)足不了市場(chǎng)的需求。同時(shí)，企業(yè)自身的管理服務(wù)水平也是難以提高的。
傳統建筑的問(wèn)題是容量設計比較大，多為“大馬拉小車(chē)”。智能建筑解決了這個(gè)問(wèn)題，根據實(shí)際的常規應用對設備進(jìn)行合理配置，減少前期設備的投入。比如一幢樓里的大堂、會(huì )議空間、賓館飯店，每個(gè)區域使用的時(shí)間段、人流量都不一樣，靠單系統很難做到資源的合理配置，只有智能化系統的關(guān)聯(lián)才可以檢測到這個(gè)空間有沒(méi)有人在使用，并根據具體的使用情況，系統進(jìn)行精細的能源調配，達到最佳能效發(fā)揮和綠色節能的目標。
良性運營(yíng)的外與內
隨著(zhù)智能建筑越來(lái)越多，除了建筑本身還有更大的系統，比如平安城市、智能交通、市政水電管理中心……這些大系統的運維問(wèn)題更加迫切。開(kāi)發(fā)商不能只是一味地開(kāi)發(fā)建設項目，而不考慮后期運營(yíng)管理過(guò)程中將會(huì )碰到的問(wèn)題。只建設，不管好，是一種浪費。所以，要加強行業(yè)之間的對話(huà)和交流，根據樓宇所需的能耗，配套產(chǎn)能設備，把優(yōu)化控制和優(yōu)化管理的方案提出來(lái)。
其次，盡管目前有《智能化系統工程運行維護技術(shù)規范》這樣一個(gè)標準出臺，可是這個(gè)標準只能解決技術(shù)層面上的問(wèn)題。有些項目的問(wèn)題不是技術(shù)問(wèn)題，而是工程當中的管理政策發(fā)揮不到位的問(wèn)題。因此，要制訂一個(gè)符合不同對象需求的標準，這個(gè)標準要將早期規劃監控的內容、范圍，到建完后基本運行、管理的指標都進(jìn)行規范。使得這樣的標準，既是業(yè)主掌握智能樓宇管理的法律依據，對于管理方來(lái)說(shuō)，也可以根據它來(lái)做好智能樓宇的樓控和運維工作，使得工作有據可依，滿(mǎn)足業(yè)主的需求。
第三，智能建筑行業(yè)內現在關(guān)注的一個(gè)概念叫“智能建筑服務(wù)業(yè)”。對于大的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，品牌規模做出來(lái)了，有了充分的人力、物力來(lái)對智能系統實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。尤其有的物業(yè)管理企業(yè)組建了專(zhuān)業(yè)的部門(mén)來(lái)滿(mǎn)足不同樓宇的智能技術(shù)服務(wù)?？墒?，仍然有很多企業(yè)沒(méi)有這種專(zhuān)門(mén)化的服務(wù)。所以，物業(yè)管理行業(yè)自身要從大環(huán)境上解決問(wèn)題。要引進(jìn)體制機制，樹(shù)立競爭意識，逐步和國際接軌，學(xué)**外物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀的經(jīng)驗，在競爭中改進(jìn)管理模式，提高企業(yè)本身的服務(wù)意識和管理服務(wù)水平，這樣的話(huà)，才能夠樹(shù)立打造好企業(yè)自身的品牌形象。然后，物業(yè)管理企業(yè)要逐漸積累工程經(jīng)驗以及現場(chǎng)服務(wù)的經(jīng)驗，組建自己的專(zhuān)業(yè)服務(wù)隊伍，實(shí)現人才的逐步優(yōu)化。這樣，常規的設備維護、家政服務(wù)、安保也才能逐漸做到專(zhuān)業(yè)化。
智能建設是好的，但需要本行業(yè)和相關(guān)行業(yè)一起配合，才能解決瓶頸問(wèn)題。
